睽違5年,信義計畫區地上權土地標售再傳捷報,信義行政中心今日(20)開標,南山人壽以159.81億元的權利金得標,吸引元利建設及豪昱營造前來搶標,換算每坪權利金單價744萬元,容積單價132萬元,創下信義地上權案歷史單坪新高,2012年南山人壽以每坪509.1萬元權利金標下現今南山廣場,今日以每坪744萬元登上信義計畫區地上權案地王寶座。去年台北兩大地上權案,空軍活動中心以及中正區成功段地上權成功脫標後,炒熱市場氣氛,地上權案重獲關注,金融、壽險業擁有充分的資金,對於台北精華地段的土地投資可說是毫不手軟。
信義行政中心被台北101及南山廣場圍繞,地段極佳因此吸引壽險業熱愛,基地總面積2,147坪,都市計畫土地使用分區為一般商業區,可適用都市危險及老舊建築物加速重建條例,容積率560%,粗估興建成本約70億元,若加計土地開發權利金159.81億元,開發金額達229.81億元。信義全球資產統計,總計2008年至今壽險業標下台北市地上權案已超越970億元,其中以南山人壽投資地上權案占為最大宗,以428.69億元登上寶座,分別標下信義計畫區的南山廣場以及信義行政中心地上權。
隨著信義計畫區商業活動熱絡,頂級辦公、百貨商場逐漸林立,國際企業陸續插旗,Google、微軟、亞馬遜、Facebook持續擴充對台灣的投資比例,對於辦公室面積需求也持續擴大,近幾年興起的共享辦公,首選地也是信義區,需求面積更是大幅度的提升,使得南山廣場是租不到一年多的時間,進駐率達8成,高樓層租金更是出現4,500元紀錄。信義商圈空置率出現歷史新低點,來到3%以下,供給呈現緊縮情形,這也代表信義計畫區已接近滿租的情況,若信義行政中心未來要開發辦公大樓,租金有望挑戰5,000元以上。
信義全球資產經理王維宏分析,去年空軍活動中心以每坪720萬元標脫,創下地上權每坪單價新高,地上權重新受市場關注,而信義計畫區可開發的土地稀有,再加上信義世貿商圈空置率持續緊縮,大型企業對於大面積辦公需求提高,造成此次信義行政中心搶標熱潮明年3月世貿三館將開標,北市最後一塊大面積素地,面積近5千坪,將會是2020年上半年商用不動產指標性投資案,金融、壽險業持續聚焦信義區。
2008-2019年壽險業投資台北地上權案例:
壽險業者 |
投資標的 |
權利金 |
小計 |
南山人壽 |
世貿二館地上權(南山廣場) |
268.88 億元 |
428.69 億元 |
信義行政中心地上權 |
159.81 億元 |
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富邦人壽 |
信義計畫區A10地上權 |
36.77 億元 |
322.51 億元 |
成功高中旁地上權 |
26.08 億元 |
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台北中山區長春段地上權 |
65.89 億元 |
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信義計畫區A25地上權案 |
172.88 億元 |
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台北北投區新民段地上權 |
14.01 億元 |
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台北市銅山街地上權 |
6.88 億元 |
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台灣人壽 |
台北南海段地上權 |
8.76 億元 |
158.79 億元 |
台肥南港經貿段C3地上權 |
150.03 億元 |
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中國人壽 |
台北學苑及中崙眷舍地上權 |
141.68 億元 |
141.68 億元 |
新光人壽 |
中油承德路地上權 |
4.17 億元 |
42.08 億元 |
台北南港區經貿段地上權 |
20.23 億元 |
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台北中正區成功段70年地上權 |
17.68 億元 |
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全球人壽 |
希望廣場地上權 |
41.39 億元 |
41.39 億元 |
資料來源:信義全球資產
信義計畫區歷年地上權案:
街廓編號 |
大樓名稱 |
得標者 |
脫標權利金(億) |
單價(萬) |
用途 |
信義行政中心 |
信義行政中心 |
南山人壽 |
159.81 |
744.34 |
未宣布 |
A10 |
寒舍艾麗酒店、微風松高 |
富邦人壽 |
36.77 |
190.7 |
旅館、百貨 |
A12 |
新光信義金融大樓 |
新光人壽 |
36.8999 |
124.97 |
辦公、旅館 |
A13 |
遠百信義 |
遠東集團 |
31.97 |
113 |
百貨 |
A15,A18,A20 |
南山廣場 |
南山人壽 |
26888 |
501.9 |
辦公、百貨 |
A25 |
富邦信義A25總部() |
富邦人壽 |
172.88 |
317.1 |
辦公 |
A22 |
台北101 |
中華開發 |
206.9 |
226 |
辦公、百貨 |
B5 |
克緹全豐盛105大樓 |
克緹國際 |
13.22 |
75 |
辦公 |
A9 |
新光三越A9 |
新光人壽 |
23.67 |
123.6 |
百貨 |
轉運站 |
W HOTEL |
統一開發 |
24.63 |
50 |
飯店、市府轉運站 |
資料來源:信義全球資產