北市商辦Q4售價續揚 租金持平盤整

北市商辦Q4售價續揚 租金持平盤整

2013/12/25

第四季北市商辦市場售價接續上季漲勢,再創近兩年以來最大漲幅。依據全球資產管理公司(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價走揚至82.4萬元,跨越80萬元大關,平均租金則維持在1,978元,租金持平盤整,辦公室空置率則下修至7.43%,來到金融海嘯以來的新低,辦公需求穩健成長,毛租金資本化率下探2.37%,與台灣十年期公債利率1.6%相比,僅差0.77個百分點。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出,雖然壽險業者今年在辦公及廠辦產品著力不深,全年僅購買約78億元,但整體辦公行情仍然漲勢驚人,售價從年初的77.4萬元一路上漲到82.4萬元,一年以來售價上漲約6%。租賃市場雖然租金凍漲,但空置率則表現亮眼,從年初的9.13%一路下降至7.43%,來到金融海嘯以來的新低,雖然今年經濟成長率表現不如預期,但租賃需求仍然穩健成長。

第四季辦公室空置率持續收斂,其中A級以上辦公表現較佳,整體空置率從第三季的8.42%明顯下修至7.43%。A+級辦公空置率從13.71%下降至10.71%,A級辦公室空置率從6.72%下修至6.30%,僅B級辦公空置率由5.55%小幅回升至5.71%。其中A+級辦公室空置收斂幅度較大,主因為信義計畫區辦公大樓去化面積增加,以及部分面積業主保留自用,使得空置率有較大幅度的收斂。從不同商圈來看,信義世貿圈也是空置率下降最多的商圈,平均來到10.87%,其他像是松江南京商圈及復興南京商圈也有較明顯的收斂。總體而言,多數商圈空置率都是收斂,僅站前西門商圈及敦南商圈分別維持在6.14%及6.97%沒有下降。

租金方面,依據全球資產最新統計,第四季辦公平均租金1,978元,租金表現連續三季持平盤整,松江南京商圈及南京四五段商圈有微幅上漲的情況,租金分別上升至1,593元及1,489元。售價方面,第四季平均售價續漲至82.4萬元,上漲幅度為近兩年來新高,各商圈普遍呈現上漲情況,其中敦南商圈及松江南京商圈的漲幅較大,敦南商圈第四季上漲至96.3萬元,松江南京商圈則上升至每坪80.1萬元,價格持續走揚。

內科廠辦方面,平均租金維持在1,161元,租金持平盤整,空置率則下修至9.84%,去化情況良好,平均售價上漲至51.6萬元,內科廠辦價格漲幅與市區辦公齊步,租金資本化率落至2.70%。其中西湖段空置率下降至6.89%,平均租金維持在1,234元,文德段空置率下降至14.32%,平均租金維持在1,051元。

展望未來,各大研究機構對於明年的景氣判斷,落在持平至增長的區間,主計總處預估2014年台灣經濟成長率為2.59%,辦公自用需求平穩,投資需求則受到資本化率持續下滑,買氣恐受到壓抑。至於租賃市場方面,依台北市商業處統計資料顯示,設址於台北市公司行號家數達21萬9818家,較去年同期的淨增加4,622家,已呈現連20個月遞增走勢,亦創近4年來新高,外國公司在台設立家數,也從去年10月的3,849家,已成長至4,202家,與去年同期相比成長約9.17%,租賃需求穩定成長,不過明後年新完工釋出的辦公大樓較多,整體空置率恐會反轉向上。

 

北市2013Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2013Q4

2013Q3

2013Q4

2013Q3

商辦平均

1,978

1,977

7.43%

8.42%

A+級大樓

2,823

2,826

10.71%

13.71%

A級純辦

1,784

1,782

6.30%

6.72%

B級純辦

1,434

1,433

5.71%

5.55%

松江南京

1,593

1,585

4.64%

5.41%

信義世貿

2,672

2,676

10.87%

13.65%

南京四五段

1,489

1,483

7.24%

7.47%

站前西門

1,721

1,721

6.14%

6.03%

復興南京

1,611

1,614

4.48%

5.10%

敦北民生

1,805

1,803

7.64%

8.66%

敦南

2,006

2,003

6.97%

6.55%

廠辦平均

1,161

1,159

9.84%

11.44%

內科西湖段

1,234

1,233

6.89%

8.71%

內科文德段

1,051

1,046

14.32%

15.58%

資料來源:全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)

 

北市2013Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2013Q4

2013Q3

2013Q4

2013Q3

商辦平均

82.4

79.5

2.37%

2.45%

A+級大樓

136

132.9

2.26%

2.27%

A級純辦

88.6

85.5

2.38%

2.46%

B級純辦

71.5

69.0

2.39%

2.48%

松江南京

80.1

76.9

2.37%

2.45%

信義世貿

99.0

97.2

2.21%

2.22%

南京四五段

69.6

68.1

2.41%

2.46%

站前西門

68.4

66.9

2.80%

2.86%

復興南京

78.1

75.1

2.39%

2.49%

敦北民生

76.8

74.4

2.51%

2.59%

敦南

96.3

92.0

2.19%

2.29%

廠辦平均

51.6

51.0

2.70%

2.73%

內科西湖段

57.3

56.8

2.58%

2.60%

內科文德段

43.0

42.2

2.93%

2.97%

資料來源:全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)

 

 

台北市辦公室平均空置率走勢圖

資料來源:全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)

 

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