北市商辦Q4售價續揚 租金持平盤整

第四季北市商辦市場售價接續上季漲勢，再創近兩年以來最大漲幅。依據全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室平均售價走揚至82.4萬元，跨越80萬元大關，平均租金則維持在1,978元，租金持平盤整，辦公室空置率則下修至7.43％，來到金融海嘯以來的新低，辦公需求穩健成長，毛租金資本化率下探2.37%，與台灣十年期公債利率1.6%相比，僅差0.77個百分點。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出，雖然壽險業者今年在辦公及廠辦產品著力不深，全年僅購買約78億元，但整體辦公行情仍然漲勢驚人，售價從年初的77.4萬元一路上漲到82.4萬元，一年以來售價上漲約6%。租賃市場雖然租金凍漲，但空置率則表現亮眼，從年初的9.13%一路下降至7.43%，來到金融海嘯以來的新低，雖然今年經濟成長率表現不如預期，但租賃需求仍然穩健成長。

第四季辦公室空置率持續收斂，其中Ａ級以上辦公表現較佳，整體空置率從第三季的8.42％明顯下修至7.43％。A+級辦公空置率從13.71％下降至10.71％，A級辦公室空置率從6.72%下修至6.30%，僅B級辦公空置率由5.55%小幅回升至5.71％。其中A+級辦公室空置收斂幅度較大，主因為信義計畫區辦公大樓去化面積增加，以及部分面積業主保留自用，使得空置率有較大幅度的收斂。從不同商圈來看，信義世貿圈也是空置率下降最多的商圈，平均來到10.87％，其他像是松江南京商圈及復興南京商圈也有較明顯的收斂。總體而言，多數商圈空置率都是收斂，僅站前西門商圈及敦南商圈分別維持在6.14%及6.97%沒有下降。

租金方面，依據全球資產最新統計，第四季辦公平均租金1,978元，租金表現連續三季持平盤整，松江南京商圈及南京四五段商圈有微幅上漲的情況，租金分別上升至1,593元及1,489元。售價方面，第四季平均售價續漲至82.4萬元，上漲幅度為近兩年來新高，各商圈普遍呈現上漲情況，其中敦南商圈及松江南京商圈的漲幅較大，敦南商圈第四季上漲至96.3萬元，松江南京商圈則上升至每坪80.1萬元，價格持續走揚。

內科廠辦方面，平均租金維持在1,161元，租金持平盤整，空置率則下修至9.84%，去化情況良好，平均售價上漲至51.6萬元，內科廠辦價格漲幅與市區辦公齊步，租金資本化率落至2.70%。其中西湖段空置率下降至6.89％，平均租金維持在1,234元，文德段空置率下降至14.32％，平均租金維持在1,051元。

展望未來，各大研究機構對於明年的景氣判斷，落在持平至增長的區間，主計總處預估2014年台灣經濟成長率為2.59%，辦公自用需求平穩，投資需求則受到資本化率持續下滑，買氣恐受到壓抑。至於租賃市場方面，依台北市商業處統計資料顯示，設址於台北市公司行號家數達21萬9818家，較去年同期的淨增加4,622家，已呈現連20個月遞增走勢，亦創近4年來新高，外國公司在台設立家數，也從去年10月的3,849家，已成長至4,202家，與去年同期相比成長約9.17%，租賃需求穩定成長，不過明後年新完工釋出的辦公大樓較多，整體空置率恐會反轉向上。

北市2013Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源：全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）

北市2013Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源：全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）

台北市辦公室平均空置率走勢圖

資料來源：全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）