金管會下重手,壽險業者暫時退場,商辦第四季大型交易量腰斬,由第三季的566億元,下滑至179億元,年底前標售案也紛紛撤標。依據全球資產管理公司(Sinyi Global)最新統計,由於投資買盤退場,台北市辦公室平均租金及售價表現平平,售價由第三季的每坪76.8萬元,僅微幅增加至77.1萬元,平均租金則波動至1,953元,租金與售價調整幅度有限。毛租金資本化率最終維持在2.52%。辦公室空置率則結束連續八季收斂表現,反彈向上至8.37%。
全球資產管理公司總經理柯宏安指出,第四季市場多空交戰,包括股市上沖下洗及實價登錄上路,加上11月金管會對壽險業者祭出新的緊箍咒,包括最低報酬率2.875%在內等共八條新規定,使得原本預期第四季有作帳行情的壽險業者紛紛熄火,年底僅剩自用需求為主的企業搬遷擴點及在地的散戶投資者撐場,但也使得租金資本化率維持在2.52%,不致於再縮水。
第四季北市辦公平均空置率為8.37%,空置率反彈向上。辦公大樓新增供給的部份,將捷國際商業大樓(捷九)、及新農會大樓(捷三)於本季完工釋出,部分為業主自用,部分樓地板釋出,因此對空置率影響有限,台灣人壽總部大樓及遠雄金融中心(A1)則會在明年會完工啟用。
本季B級辦公室空置率收斂情況仍然較佳,從前一季的6.21%下降至5.94%。A+級辦公空置率由於跨國企業有人力緊縮及裁減辦公室等狀況,空置率則從11.79%回升至12.49%。A級辦公空置率則因新大樓的完工,釋出新增供給面積上升至7.45%。從不同商圈來看,多數辦公商圈都空置率已結束下降格局,其中站前西門商圈因新光銀行總部由摩天大樓搬遷至信義計畫區,使得本季空置率向上來到7.49%。
租金方面,依據全球資產統計,第四季辦公平均租金1,951元,其中A+級大樓平均租金2,815元,A級大樓1,771元,B級大樓1,432元,漲幅增加有限。從各商圈來看,僅松江南京商圈租金有較明顯的波動,由每坪1,534元上升至1,574元,其餘商圈租金幾乎與前一季相去不遠。
內科廠辦方面,平均租金則維持在1,149元,但空置率則下降至10.28%,平均售價也上漲至48.2萬元,內科廠辦價格仍穩定成長,租金資本化率落至2.86%。其中西湖段空置率下降至5.9%,平均租金維持在1,222元,文德段空置率則小降至16.78%,平均租金維持在1,041元。
展望未來,在買賣市場方面,由於壽險業不再搶標商辦大樓,使得市場對價格上漲的預期減低,因此賣方出售意願已逐步增加,預估明年價格可能會有修正。至於租賃市場方面,雖然跨國企業擴張需求放緩,不過政府也同步端出自由經濟示範區等政策,吸引陸資及台商來台投資,加上近期日商來台投資蔚為風氣,可望帶動新一波的租賃使用需求。
北市2012Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2012Q4 |
2012Q3 |
2012Q4 |
2012Q3 |
|
商辦平均 |
1,953 |
1,949 |
8.37% |
8.18% |
A+級大樓 |
2,815 |
2,812 |
12.49% |
11.79% |
A級純辦 |
1,771 |
1,762 |
7.45% |
7.19% |
B級純辦 |
1,431 |
1,429 |
5.94% |
6.21% |
松江南京 |
1,574 |
1,534 |
6.59% |
5.03% |
信義世貿 |
2,644 |
2,633 |
10.86% |
11.21% |
南京四五段 |
1,471 |
1,471 |
9.20% |
9.10% |
站前西門 |
1,716 |
1,716 |
7.49% |
6.43% |
復興南京 |
1,613 |
1,613 |
6.06% |
5.92% |
敦北民生 |
1,808 |
1,808 |
9.37% |
9.71% |
敦南 |
1,994 |
1,994 |
6.82% |
6.25% |
廠辦平均 |
1,149 |
1,151 |
10.28% |
11.77% |
內科西湖段 |
1,222 |
1,224 |
5.90% |
7.71% |
內科文德段 |
1,041 |
1,041 |
16.78% |
17.92% |
資料來源:全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)