經濟成長動能不明 第三季商辦售價漲勢稍減

2012年住宅交易量表現不佳，商辦交易量卻逐季放大，累計一至三季累計破千億，達1008億元，但商辦平均價格漲勢已稍減。據全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室平均售價由第二季的76.3萬元，小幅上漲至76.8萬元/坪，平均租金則從前季的1943元小幅上漲至1,949元/坪，租金與售價漲幅都在1％以內，毛租金資本化率最終維持在2.53%。辦公室空置率連續八季收斂表現，不畏景氣藍燈下修至8.18％。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出，隨著美國及中國經濟成長動能不明，國際經濟谷底徘徊，美國仍選擇祭出QE3，但台灣目前則維持利率不變的基調。第三季壽險業者仍積極買進大型商用不動產，本季大型交易量達到571億元，超越第一季的92億元及第二季的348億元，1到9月來看壽險業佔買方比例近55％。不過8月金管會同步調高保險業的租金最低報酬率至2.125％，也讓本季的毛租金資本化率維持在2.53％的水準，平均售價維持在76.8萬元，價格上漲力道稍減。

第三季北市辦公平均空置率為8.18%，在大環境趨於保守情況下，空置率表現亮眼。從不同等級大樓來看，本季B級辦公室空置率收斂情況仍然較佳，從前一季的7.10％下降至6.21％，其中主要受惠於多元的使用需求，譬如旅館、醫療保健事業等業者進駐B辦。A+級辦公空置率則從13.2％下降至11.79％，空置率亦同步改善，A級辦公空置率則維持在7.19％，與前一季差異不大。從各商圈分析，多數辦公商圈都呈現空置率下降格局，其中站前西門商圈下降幅度最大，空置率本季來到6.43％，平均空置率最低的商圈仍由松江南京商圈（5.03％）居首，復興南京商圈（5.92％）則緊追在後，敦南商圈（6.25％）則暫居第三。

內科廠辦方面，平均租金則小跌至1,151元，但空置率則下降至11.77%，平均售價也上漲至47.8萬元，租金資本化率落至2.89%。其中西湖段空置率下降至7.71％，平均租金不變，文德段空置率則小降至17.92％，平均租金下跌至1041元。

租金方面，依據全球資產統計，第三季辦公平均租金1,949元，其中A+級大樓平均租金2,812元，A級大樓1,762元，B級大樓1,429元，各等級大樓租金皆有小幅增長，但漲幅並不明顯。從各商圈來看，敦北民生商圈呈現落底反彈情況，小幅上漲至1,808元，站前西門商圈平均租金亦上漲至1,716元，漲幅居次。若比較租金及空置率變動，站前西門商圈可說是近期表現最佳的商圈。

辦公大樓新增供給的部份，預定第四季完工的有台灣人壽總部大樓、將捷聯開大樓（捷九）、農會聯開大樓（捷三）、遠雄金融中心（A1），其中台灣人壽總部大樓預定於11月份正式啟用，捷三及捷九兩棟聯開大樓則預定於年底啟用，遠雄金融中心則會在明年初正式啟用。

展望未來，從國內出口貿易及工業生產指數落底跡象顯現，加上第四季為傳統製造業旺季，預估第四季基本面將逐步好轉。在兩岸進展方面，貨幣清算MOU已簽立，加上政府啟動第四波陸資來台鬆綁檢討，預估商辦市場的需求面將逐步走強，但從明年開始新增供給樓地板面積放大，恐怕商辦未來空置率將再度走高。

北市2012Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源：全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）

北市2012Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源：全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）

2012Q3商用不動產大型交易案例摘要

資料來源：全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）