老牌家電廠大同今日標售北投廠土地,最後由富邦人壽以69.54億元標下,溢價率約7%,未見買方高價競逐的情況。北投廠目前出租給華碩及其關係企業,以年租金收入約1.38億元換算,報酬率約在2%,已逼近金管會對壽險業者要求的最低報酬率。因此,新的買方可能短期內維持收租,長期則同步進行都市計畫變更及都市更新申請,藉以提高土地開發價值,雖然壽險業現況仍資金滿手,但出手獵地風險意識已漸提高。
若以富邦人壽投標金額換算,建物單價每坪約48.7萬元,建物單價略高,因此租金報酬率推估僅剩2%,但土地單價每坪157.4萬元則尚符合行情,顯見北投廠仍有極大土地開發潛力。全球資產專案經理王維宏表示,若以辦理都市計畫變更同時走都市更新的情況下,扣除捐地後總建坪仍可達3萬5千坪,比起目前的1萬4千餘坪,總開發量體可望倍增,且預估推案售價約60~65萬元即可獲利,已十分貼近目前北投區預售住宅的價格水準,因此富邦人壽出手買入風險並不高,況且周邊還有北投士林科技園區的開發案,可望加速北投地區未來的人口成長。
王維宏指出,過去工業區變更為住宅區或商業區的案例,像台北市有遠雄在內湖西湖工業區的工三土地,捐地回饋後在2007年順利變更為住宅區,並推出建案上林苑。至於在新北市的案例就更多了,像是宏璟建設在土城中央路的商業區土地,以及同路段永豐餘賣給皇翔建設的土地,近年都已由工業區變更為商業區使用。去年味全砸下百億元買下三重新燕紡織舊廠萬坪土地,同樣有意循都市計畫變更路線進行整體開發,可見工業區土地資產活化的浪潮明年仍是方興未艾。
國內老牌家電廠商,除了大同之外,像是聲寶、東元、歌林、三洋電等廠商早期因為生產製造需求,在新北市的都建置大批工業廠房,但隨生產基地外移至海外,原本在新莊、板橋、土城、中和等傳統工業區的廠房普遍利用率都不高,加上近幾年大台北地區房價有明顯的增加,也讓老牌家電廠商紛紛相中這些舊廠房的土地開發價值,將工業區變更為住宅區或商業區,透過出售土地或合建的方式重新開發,成為家電廠商挹注獲利的金雞母。
國內家電大廠處分舊廠房案例
家電廠 |
區域 |
土地面積 |
資產活化方式 |
大同 |
板橋廠 |
約2.6萬坪 |
變更開發住宅區 |
北投廠 |
4,416坪 |
11/23標售,由富邦人壽得標 |
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聲寶 |
板橋廠 |
約3,100坪 |
變更後,已售出 |
東元 |
新莊廠 |
約1.2萬坪 |
計畫開發為工商綜合區 |
三洋電 |
新莊廠 |
約2.3萬坪 |
變更住商綜合區 |
歌林 |
新莊廠 |
約1.12萬坪 |
結構體中,已多次流標 |
資料來源:全球資產管理股份有限公司