在市場對於歐債疑慮升高之際,具備不動收益的精華區商辦大樓,持續吸引投資人出手承接,帶動商用不動產呈現價量俱揚的走勢。全球資產管理公司調查顯示,北市最新商用不動產平均房價,已攀升至每坪74.2萬元,較上季大幅增加4.7%,連續兩季房價站穩每坪70萬元大關,不過相對房價出現明顯上漲,租金漲勢平緩,租金報酬率下探2.58%,精華區出現罕見大宗商辦出售潮,壽險勇於出手搶貨。
全球資產專案經理王維宏表示,7、8月交易量靠自用需求支撐,投資需求由於受到歐美債信危機及奢侈稅政策的雙重影響,投資信心疲軟,買方觀望氣氛濃厚,但到9月許多精華A級辦公釋出標售,再度吸引大型法人出手投標,也衝高了第三季的交易量。北市辦公室平均售價約74.2萬元/坪,各等級大樓價格皆有明顯上漲,其中A級大樓由於9月交易熱絡,平均售價上漲幅度最大,單季上漲約5.9%。
從商圈來分析,敦南商圈因壽險業者積極加碼,第三季漲勢驚人,平均售價上升至每坪88.1萬元,躍居各商圈之首,信義世貿商圈平均售價每坪約86.5萬元,位居第二,若換算租金年報酬率,各商圈下滑來到2.3%~3.1%,由於售價小幅上漲,故平均租金報酬率下滑至2.58%的水準。
9月大型商用不動產(含土地)交易金額約534億元,創下近年單月新高,由於大型REATs都集中在9月份標售,使上月交易金額明顯飆高。由於部分壽險業現金部位偏高,有資金去化壓力,加上金融市場信心不足,因此壽險業者仍看好商用不動產的保值與收益效果,長線加碼買入。
市場交易案例方面,國泰人壽及富邦人壽皆買入多筆辦公大樓,像是國泰人壽買下新光敦南大樓部分樓層,未來規劃企業內部自用,另外如富邦人壽買下敦南摩天大樓商場及凌雲通商大樓辦公室,則打算長期收租。至於市場關注的華票敦南大樓標售,最後由頂禾開發成功標下,土地及建物成交單價雙創新高。
10月12日基泰之星REITs的商用不動產,以總價33.3億元標脫,租金投報約2.5%,符合市場行情,年底前還有三鼎REITs的標售案,加上太子敦南大樓也可能出售,商用不動產仍是壽險公司未來關注的焦點。
王維宏指出,今年交易量表現活絡,除了部分業主獲利了結外,REAT的到期與REITS的標售,提供一定的市場供應量,加上定價相對合理,讓建國百年出現商用不動產交易達千億元的盛況。
北市2011Q3純辦及廠辦大樓平均售價
|
平均售價 |
年化租金報酬率 |
||
2011Q3 |
2011Q2 |
2011Q3 |
2011Q2 |
|
商辦平均 |
74.2 |
70.9 |
2.58% |
2.70% |
A+級大樓 |
121.4 |
116.4 |
2.42% |
2.52% |
A級純辦 |
79.7 |
75.3 |
2.59% |
2.76% |
B級純辦 |
64.7 |
62.7 |
2.61% |
2.67% |
松江南京 |
70.0 |
67.7 |
2.64% |
2.73% |
信義世貿 |
86.5 |
84.3 |
2.35% |
2.45% |
南京四五段 |
61.7 |
60.5 |
2.65% |
2.69% |
站前西門 |
61.5 |
59.4 |
3.09% |
3.20% |
復興南京 |
70.1 |
69.2 |
2.67% |
2.75% |
敦北民生 |
72.6 |
70.7 |
2.68% |
2.75% |
敦南 |
88.1 |
80.1 |
2.37% |
2.58% |
廠辦平均 |
45.7 |
45.4 |
3.03% |
3.03% |
內科西湖段 |
50.0 |
50.1 |
2.91% |
2.90% |
內科文德段 |
38.8 |
37.8 |
3.27% |
3.31% |
資料來源:全球資產管理股份有限公司 單位:萬元/坪