國內第一檔清算的REITs基泰之星,今日進行公開標售,吸引兩封標單,最後由新光人壽以33.3億元標下,溢價率約1成,這也是新光人壽之前處分凌雲通商大樓後,又再度補進商用不動產。若以去年租金收益推算,租金報酬率約在2.5%,尚符合壽險業者的要求的水準,因為標的內包括有包底抽成的租賃條件,年租金收益及報酬率都還有上調的空間,整體標售狀況符合市場預期。
若以新光人壽現場投標金額來看,世紀羅浮大樓投標價格為18.8億元,換算每建坪價格約60萬元,大湖商旅標脫價格為14.5億元,拆算車位後每建坪價格約43萬元,大致都符合市場行情。
全球資產管理專案經理王維宏表示,繼9月份壽險業者大幅出手買進商用不動產,市場熱度也延燒到B級或中小型辦公室,敦南商圈的辦公室也陸續傳出交易,像潤泰金融大樓聯電持有的樓層就賣給王文洋的泉源投資。這次新光人壽出手拿下基泰之星REITs,脫標價格符合市場行情,買方短期內仍具有穩定收租的效果。此外,像大湖商旅產權單純,基地面積規模達560坪,又鄰近捷運葫洲站,長期來看有改建效益,對於壽險公司來說,是不錯的投資標的。
根據全球資產統計,目前發行的REITs,最初的發行規模超過500億元,隨近年商用不動產價格翻漲,潛在的不動產增值利益驚人,不過除了三鼎、基泰之星、駿馬一號外,其餘原始發起人多為壽險公司,由於大樓收益穩定,每年對於壽險公司有穩定的貢獻,發起清算的機率並不高。
REITs一般民眾可投資 基泰之星報酬佳
由於REITs一般民眾也可以購買,清算後也可以享有不動產增值的部分,以基泰之星第二季公告的信託財產之主要內容來看,資產總值還包括有信託專戶餘額2597萬元,定期存款6300萬元等項目,若加上此次不動產標售的33.3億元來看,此檔REITs的投資報酬狀況相當不錯。
三鼎持有不動產地段佳 下檔REITs清算標的
王維宏指出,至於緊接著下一檔即將清算的三鼎,持有標的物不乏當下最熱門店面、整棟辦公大樓等,以忠孝東路四段的香檳大樓為例,店面屬於正東區商圈,一年收租機乎就等於基泰之星整年的租金收入,未來又具備陸客自由行概念,房價具備想像空間;而另外一筆不動產是南京東路捷運站附近的前瞻21大樓,則屬於產權完整的商辦大樓,目前由大都會人壽承租中,也是壽險公司偏好的熱門產品。
台灣八檔REITs發行標的及發行總額
REITs |
辦公 |
飯店 |
商場 |
住宅 |
廠辦 |
物流 |
合計 |
發行總額(億元) |
現況 |
國泰一號 |
1 |
1 |
1 |
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3 |
139.3 |
維持原發行狀態 |
國泰二號 |
3 |
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|
|
3 |
72 |
維持原發行狀態 |
新光一號 |
3 |
|
2 |
1 |
|
|
6 |
113 |
近年續購兩筆標的 |
駿馬一號 |
2 |
|
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|
1 |
|
3 |
42.8 |
中鼎部分樓層待售 |
富邦一號 |
2 |
|
1 |
1 |
|
|
4 |
58.3 |
維持原發行狀態 |
富邦二號 |
2 |
|
|
|
1 |
|
3 |
73 |
維持原發行狀態 |
基泰之星 |
1 |
1 |
|
|
|
|
2 |
24.7 |
不動產33.3億元脫標 |
三鼎 |
1 |
|
1 |
|
|
1 |
3 |
38.5 |
清算流程中 |
合計 |
15 |
2 |
5 |
2 |
2 |
1 |
27 |
561.6 |
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資料來源:全球資產管理股份有限公司整理