新光敦南REAT於23日進行標售,原本市場預期由新壽出手買回,但結果除新壽出價外,同時還有4組投資人進場搶標,包括國壽、頂禾開發(頂新關係企業)、富邦人壽、寶豐隆地產等重量級投資人通通到齊,其中國壽、頂禾、富邦出價都在90億元以上,最後國壽技壓群雄,以96億元成功得標,換算辦公室建坪單價達132萬元,同時寫下敦南辦公商圈的新高紀錄,國壽也成功收復了蔡家發源地的土地持分。
以投標人出價結果分析,有3家投標人最後出價都在90億元以上,顯見投標人對於該大樓的價值判斷相近,而新壽雖然同樣出價達85.7億元,但卻未能得標,不過新壽因此可認列數十億元的處分資產利益,加上新壽仍持有新光敦南大樓約38%的產權,未來國壽仍須與新壽攜手合作開發。
全球資產專案經理王維宏表示,近期歐美金融秩序紊亂,國內投資人頗有「停、看、聽」的風險意識,但國內壽險業手上資金部位龐大,仍須積極尋找適合的優質標的,加上壽險業習慣長期持有不動產,因此較能接受短期市場波動,願意長線加碼買進不動產。
新光敦南大樓目前租金行情每坪約2000~2300元,大樓進駐業者多為文創或工商顧問業者,且由於不動產地段佳、且交通便捷、生活機能完善,因此大樓出租率長期穩定。若從租金報酬率推算,標脫價格的租金投報率在2%以下,租金投報率並不漂亮,但大樓未來都更重建價值可觀,由於大樓屋齡已屆27年,加上大樓原興建容積高於目前法定容積,因都市更新重建可以保留大樓原容積,故未來重建效益龐大。
全球資產統計近年以來REAT的標售狀況,拜商用不動產景氣增溫之賜,早期發行6棟大樓,都得以順利脫標,但過往都是由同一集團或關係企業買回,而本次標售是第一次由競爭對手取得對方發行的不動產。
近年REAT處分交易記錄一覽表
交易日期 |
地點 |
交易標的 |
建物面積 |
交易金額 |
買方 |
2009.3 |
台北市中山區 |
新光中山大樓 |
8,186坪 |
38.02億元 |
新光一號REIT |
2011.5 |
台北市中山區 |
新光松江大樓 |
2,144坪 |
17.37億元 |
新纖集團 |
2011.5 |
台北市士林區 |
新光承德大樓 |
1,325坪 |
7.35億元 |
新纖集團 |
2011.5 |
新北市板橋區 |
新光板橋大樓 |
2,435坪 |
10.70億元 |
新纖集團 |
2011.9 |
台北市大安區 |
國泰敦南商業大樓 |
9,980坪 |
85.67億元 |
國泰人壽 |
2011.9 |
台北市大安區 |
新光敦南商業大樓 |
9,217坪 |
96億元 |
國泰人壽 |
資料來源:全球資產管理股份有限公司整理