兆豐銀行15日拍賣受託經管之國泰敦南商業大樓部分樓層REAT(不動產資產信託),結果僅國泰人壽及富邦人壽兩家大型壽險公司進場投標,最後由國泰人壽以總價85.67億元,換算辦公室單價每坪約90.4萬元得標,溢價35%。全球資產統計,奢侈稅後北市商用不動產的大型交易案,成交金額達250億元,顯見即使在國際金融情勢動盪不安之際,有固定收益的商用不動產,仍受法人機構青睞。
全球資產專案經理王維宏表示,本案投標者較少,主要因為非整棟大樓產權,加上總價門檻較高,因此潛在買方有限,而國泰人壽本次以溢價35%投標買回,應屬防衛性出價策略,加碼買回大樓企圖強烈,因此出手比富邦人壽的第二標70.07億元高出一截,反倒是富邦人壽的投標價格,拆算價格大約辦公室單價每坪73.1萬元,若以預估滿租租金收入2億元換算,年報酬率近3%,投標價格犀利。
由於金管會日前已發函解釋,若次順位受益權人,即原始委託人─國壽自行買回的話,依照會計原則,不能認列不動產增值利益。因此國壽此筆交易獲利只能記在帳上,要等該不動產再賣給非關係人時才能認列。
歸納國泰人壽買回不動產的著眼點有三,第一,具備整合效益,因為國壽原本還留有2~6樓的辦公室產權,因此收回其他樓層的話,能將大樓重新回復成整棟產權。其次,大樓屋齡已屆22年,且基地規模達1,106坪,未來都更改建效益極大。第三,敦化南路二段末端幾乎都是國壽持有的土地,不論是對區域行情的支撐,或是著眼長期的整體開發,買回大樓產權對國壽幾乎是穩賺不賠的決策。加上本次拍賣也是少數流入交易市場的上萬坪辦公大樓,最後國泰人壽不忍割愛,還是出手將該大樓買回。本月下旬還有新光敦南大樓REAT的標售案,在市場投資標的有限情況下,由新壽出手搶回的機率較大,在壽險業滿手資金無法有效去化的情況下,在全球金融市場詭譎的狀況下,壽險投資商用不動產仍是降低利差損的良好策略。
國泰敦南商業大樓座落於敦化南路二段333號,隸屬於三大精華辦公商圈中的敦南商圈,周邊辦公氣息濃厚,大樓主要進駐業者有資策會、台灣優利、泰興工程、汎德、蘋果電腦、友邦人壽、欣技資訊等知名企業,國泰集團旗下新成立的國泰健康管理近期也進駐該大樓。
奢侈稅後北市大型商用不動產交易記錄
交易日期 |
類型 |
交易標的 |
建物面積 |
交易金額 |
買方 |
2011.7 |
商場 |
阿曼TiT商場 |
2,600坪 |
28億元 |
本土投資公司 |
2011.8 |
廠辦 |
三陽工業新明路開發案 |
5,117坪 |
29億元 |
億富地投資 |
2011.8 |
商場 |
特力屋內湖大樓 |
15,321坪 |
80億元 |
采旺興業 |
2011.9 |
辦公 |
國泰中興商業大樓 |
3,424坪 |
29.5億元 |
國泰人壽 |
2011.9 |
辦公 |
國泰敦南商業REAT |
9,980坪 |
85.6億元 |
國泰人壽 |
資料來源:全球資產管理股份有限公司整理