企業布局商用不動產H1表現穩健 下半年有隱憂需謹慎

信義全球資產│商用不動產季報2022/Q2

【總體經濟】景氣對策訊號 PMI NMI

5G與後疫情時代，數位轉型是台灣產業致勝關鍵

111年5月景氣對策信號綜合判斷分數為28分，燈號連續三個月綠燈；領先指標及同時指標同時下跌，主要受到兩大因素，一則台灣疫情4月爆發，5月底達到每日確診數9萬巔峰，直接衝擊內需及觀光店面商場，其次受到中國大陸疫情封控影響，致使4月份中止外銷訂單連25紅，惟6月份兩者皆受到控制，加諸歐美地區追單效應，5月外銷訂單疫外由黑轉紅，並創下同月歷史新高。

然則烏俄戰爭帶動全球性通膨，致使各國央行以升息待應變，國內台股指數由三月一日17,625一路下殺到六月卅日14,825，風險及危機意識濃厚，直接衝擊市場及產業信心面，各項投資等呈現停看聽，以及現金為王氛圍，111年5月的製造業經理人指數甚至跌至50以下來到45.1，為近兩年新低。

外銷訂單近期出口部分，仍以資訊通信、電子產品、化學品等仍為成長主力；展望未來，全球在通膨壓力下，自動化產品、伺服馬達、變頻器等控制器、關鍵零組配件和半導體晶片供應吃緊，面對5G與後疫情時代，數位轉型仍是台灣產業致勝關鍵。

【買賣移轉棟數】Q2 交易趨勢

【租賃市場】總體趨勢

北市辦公空置續低 供不應求   企業熱衷內科 積極佈局

本季台北市區辦公商圈的平均空置率維持在3%以下，來到2.53%；平均租金維持在每坪2,355元。

即使2020年起疫情影響稍有遞延企業租賃搬遷決策，但因近年台北市市區陸續有辦公大樓進行都更危老重建，舊大樓拆除使得辦公供給面積更顯緊縮，即使有新完工商辦大樓，目前也多為自用為主，實際釋出市場的面積有限下，讓區位及大樓條件好的指標性商辦租金持續上漲。

內科市場部分，平均租金維持在每坪1,214元，其中舊宗段的租金表現較為亮眼，每坪平均租金小幅上漲至948元，西湖、文德兩地段之租金本季則較無明顯變化。

備註說明

統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。

平均租金：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交租金，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之租金水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。

空置率：以建築物二樓以上，可供買賣、使用或租賃之樓地板面積，其空置未使用樓地板面積除以總樓地板面積。

【租賃市場】 商圈變化

北市指標案  較有機會出現創記錄   內科舊宗段成企業擴充熱區

本季市中心各商圈租金與空置率皆屬持平。租金部分，信義世貿商圈仍為北市七個辦公商圈中，租金水準較高區域，從去年第4季到今年第1季，就出現10筆租金單價4,000元以上的記錄，分別出現在台北101、國泰置地廣場、南山廣場、新光信義金融大樓，反映頂級辦公大樓在市場供不應求的狀態下，租金維持在高檔水準。空置率部分，僅松江南京商圈、站前西門商圈有微幅上升。

內科市場的租金部分，舊宗段平均租金單價微幅上漲至948元，西湖段、文德段則為持平。空置率部分，內科整體平均空置率微升至3.87%；西湖段本季空置率更為下降，來到2.28%；舊宗段則因陸續有新大樓釋出空置率較有變動，本季上升至5.73%。

備註說明

大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。

【買賣市場】 總體趨勢

商辦價格短時間內沒有下降趨勢   內科廠辦補北市商辦缺口  投資續熱

北市商辦平均售價小幅上漲至87.7萬元，其中A、B級辦公都有小幅度的上漲趨勢，每坪分別上漲至93.6萬元、76.1萬元。近年企業實質需求強勁且新商辦供給未增加，除使頂級辦公租金頻創新高，精華地段的指標舊商辦也出現屋齡很高但身價一點都不低的現象，市場交易案例則有華岡船務、嘉航國際物流、華泓國際運輸以約11.13億元買下太平洋商業大樓四樓層，每坪成交價飆破百萬大關。毛租金資本化率在售價攀升下降至2.50%。

內科市場，平均售價也呈現小幅上漲至54.9萬元，整體毛租金資本化率也跟著下降至2.65%。內科在多項題材支撐下，躍為近年企業總部插旗焦點，今年4月內科也出現一筆整棟交易，領航家投資興業以30.68億元買下位於潭美段的長虹豐匯商業科技整棟大樓。

備註說明

統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。

平均售價：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交售價，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之價格水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。

毛租金資本化率：以整年度的平均租金毛收入除以平均售價後所得之百分率，即單年毛估租金資本化率，台灣民間一般交易習慣，也常使用報酬率或投報率等名詞來替代。

【買賣市場】商圈變化

備註說明

大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。

【大型交易】交易趨勢

商用不動產仍有企業布局  自用需求穩   土地市場降溫  建商腳步放緩

商用不動產交易方面，第二季總交易金額325億元，從產品類別來看，工業類交易規模達115億元(佔整體36%)，其中交易金額最大筆是，富邦人壽以約26.48億元買下新竹縣湖口鄉丁種建築倉儲用地，土地面積約19,912坪。其次辦公類交易為80億元(佔整體25%)。整體而言，辦公與工業地產成雙引擎支撐，其中辦公交易規模超越工業地產，也較去年同期成長逾一倍，保險公司是主要關鍵買方。

商用市場接下來的趨勢，自用型買方仍是主力但購置會趨謹慎。評估這幾年台商回流，整體產業體質佳下，企業購置商用不動產的實質需求應不至消失，若Q3總經狀況無惡化且疫情能降溫，預估實質需求遞延至Q4出籠機率高。

土地交易方面，缺工缺料讓建商開發成本升高，加上一連串打炒房與信用管制、升息等政策，限縮了建商土建融額度，也冷卻了住宅炒作買盤，都讓建商獵地腳步放緩，使得整體第二季土地與地上權總交易金額229億元，明顯比第一季減少。

以目前狀況下，建商購地開發策略可能會有幾個趨勢：第一、在可取得土建融部位受限下，對自有資金運用勢必更謹慎，若要出手購地，應會更聚焦精華地段，以確保推案後有好的銷售成果。第二、中南部的重點發展區域土地，因單價成本較北部低，所需投入的資金總額低，且也較有大面積基地，更有開發效益，也會是建商重點鎖定的目標。第三、目前企業對於辦公室需求很高且穩定，一些具開發辦公大樓能力的建商，有可能會調整產品比重，增加開發辦公大樓，藉以穩定營收。

【大型交易】 辦公廠辦、工業廠房、其他

【大型交易】土地、地上權